Fondamenti di urbanistica - lezione 4

INTERVENTI EDILIZI E TITOLI ABILITATIVI

Il D.P.R. 380/2001, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, all’art. 3, integra le disposizioni della legge 457/78 e definisce le seguenti tipologie di intervento edilizio:

interventi di manutenzione ordinaria: interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti

interventi di manutenzione straordinaria: opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Sono inclusi anche gli interventi frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso

interventi di restauro e di risanamento conservativo: interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio

interventi di ristrutturazione edilizia: interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza

interventi di nuova costruzione: quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti; sono comunque da considerarsi tali:

• la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente
• gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune
• la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato
• l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione
• l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture ricettive all’aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti
• gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale
• la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato

interventi di ristrutturazione urbanistica: interventi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale

Gli interventi edilizi possono, quindi, essere raggruppati in 4 macrocategorie:

interventi finalizzati alla conservazione del bene (manutenzione ordinaria e straordinaria)

interventi tesi al recupero architettonico e funzionale (restauro e risanamento conservativo)

interventi di trasformazione (ristrutturazione edilizia e urbanistica)

interventi di nuova edificazione (nuova costruzione)

Tale classificazione ha valore di principio fondamentale (è, cioè, vincolante per i legislatori regionali) e serve:

1. per individuare il titolo abilitativo necessario per lo svolgimento dell’intervento edilizio;

2. per individuare il regime sanzionatorio degli abusi.

Con l’entrata in vigore del dlgs 222/2016 che apporta modifiche al dpr 380/2001, la disciplina dell’attività edilizia può essere così ricostruita:

attività edilizia totalmente libera: si tratta degli interventi edilizi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo, né è prescritta alcuna comunicazione;

attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori asseverata (CILA): si tratta degli interventi edilizi eseguibili senza titolo abilitativo, ma previa comunicazione al comune dell’inizio lavori;

attività edilizia soggetta a permesso di costruire;

attività edilizia soggetta a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA): si tratta di tutti i restanti interventi edilizi non rientranti nell’attività edilizia totalmente libera, nell’attività edilizia libera previa comunicazione inizio lavori, nell’attività edilizia soggetta a permesso di costruire, nell’attività edilizia soggetta a super-DIA.

attività edilizia soggetta a Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA alternativa al permesso di costruire (super-SCIA).

Proponiamo una sintesi schematica degli interventi realizzabili mediante ciascuno di questi titoli.

Edilizia libera

Come previsto dall’art. 6 della nuova versione del dpr 380/2001 sono realizzabili in edilizia libera, e quindi senza alcun titolo abilitativo, i seguenti interventi:

• gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a)
• gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW
• gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
• le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato
• i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari
• le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola
• le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale
• le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati
• i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444
• le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici

Occorre tuttavia rispettare le norme relative a:

• antisismica
• sicurezza
• antincendio
• questioni igienico-sanitarie
• efficienza energetica
• tutela dal rischio idrogeologico
• codice dei beni culturali e del paesaggio (dlgs 42/2004).

SCIA (Segnalazione certificata inizio attività)

La SCIA consente la realizzazione di interventi edilizi dopo aver presentato al Comune (Sportello unico per l’edilizia) l’apposita documentazione asseverata da un tecnico abilitato.

La SCIA è un titolo edilizio, al pari del permesso di costruire, che si forma solo se sussistono tutte le condizioni e i requisiti previsti dalla normativa vigente; in questo caso, l’onere della verifica viene trasferito dal Comune al privato, che attesta ed autocertifica, grazie al ricorso ad un tecnico abilitato, l’esistenza di tutti i presupposti per realizzare l’intervento.

L’articolo 22 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività gli interventi non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 10 (soggetti a permesso di costruire) e all’articolo 6 (edilizia libera) e che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente; in particolare:

• interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
• gli interventi di ristrutturazione edilizia che:
• non portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente
• non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti
• limitatamente alle zone omogenee A, non comportino mutamenti della destinazione d’uso,
• non comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 42/2004
• 
  

Inoltre, sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permesso di costruire che non incidano su parametri urbanistici e volumetrie, non modifichino la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterino la sagoma dell'edifico, laddove quest'ultimo sia sottoposto a vincolo ex dlgs 42/2004, e non vìolino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire, nonché, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso comunque denominati.

Permesso di Costruire

Il permesso di costruire è disciplinato dagli articoli da 10 a 20 D.P.R. 380/2001; costituisce un’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune, che consente l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.

La domanda per il rilascio del permesso di costruire deve essere corredata da:

• attestazione concernente il titolo di legittimazione
• relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato
• elaborarti progettuali richiesti dal regolamento edilizio
• asseverazione della conformità delle opere da realizzare alle norme urbanistiche, edilizie, di sicurezza e igienico sanitarie

Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica e trasformazione edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

• gli interventi di nuova costruzione
• gli interventi di ristrutturazione urbanistica
• gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti
• limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, interventi che comportino mutamenti della destinazione d’uso e interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato)

Gli interventi non riconducibili a edilizia libera, a SCIA o a permesso di costruire (artt. 6, 10 e 22 del dpr 380/2001) sono realizzabili previa comunicazione asseverata di inizio lavori.

La comunicazione viene presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia allegando all’apposita modulistica l’elaborato progettuale e l’asseverazione di un tecnico abilitato, il quale attesta sotto la propria responsabilità che:

• i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati
• i lavori sono conformi ai regolamenti edilizi vigenti
• i lavori sono compatibili con la normativa in materia sismica
• i lavori sono compatibili con la normativa sul rendimento energetico nell’edilizia
• i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio

La comunicazione contiene inoltre i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

Devono comunque essere rispettate le prescrizioni di:

• strumenti urbanistici
• regolamenti edilizi
• disciplina urbanistico-edilizia
• norme antisismiche
• norme di sicurezza
• norme antincendio
• norme igienico-sanitarie, norme sull’efficienza energetica
• norme sulla tutela dal rischio idrogeologico,
• codice dei beni culturali e del paesaggio (dlgs. 42/2004)

I lavori per i quali è necessario presentare la CILA sono definiti dall’ art. 6 comma 2 lettera a) ed e-bis):

• gli interventi di manutenzione straordinaria
• l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio […]
• le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali
• le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa

Super-SCIA (Segnalazione certificata inizio attività alternativa a permesso di costruire)

La super-SCIA disciplinata dall’art. 23 del D.P.R. 380/2001 e consente di realizzare, in alternativa al permesso di costruire, i seguenti interventi:

• gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c);
• gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
• gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Gli interventi di cui sopra sono soggetti al contributo di costruzione. Le regioni possono individuare con legge gli altri interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività, diversi da quelli già indicati dal DPR, assoggettati al contributo di costruzione definendo criteri e parametri per la relativa determinazione.

La super SCIA va presentata al Comune almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori e ad essa sono allegati la relazione tecnica a firma di un tecnico abilitato, tutti gli elaborati progettuali, l’asseverazione della conformità delle opere da realizzare alle norme urbanistiche, edilizie, di sicurezza e igienico sanitarie.